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減少土地使用壓力,加快土地政策創新

  11月,北京市土地供應節奏明顯加快。26日,北京市集中推出13宗土地,其中住宅用地12宗。截至11月26日,北京市共推出71宗土地,其中11月推出18宗,占比超過25%;共推出住宅用地54宗,其中11月推出16宗,占比近30%。在減少發展的背景下,北京加快了土地供應的步伐,大大超過了市場預期。最近一些城市的土地供應計劃表明,廣州和南京等城市也在加快土地供應。到年底,地方政府加快了土地供應,一方面推動了土地供應計劃,更重要的是緩解了土地市場降溫對地方財政的壓力。

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  自年初以來,全國土地市場已經降溫,保費率整體下降,拍賣數量大幅增加。土地市場的降溫進一步加大了地方政府減少收入的壓力。展望未來,房地產公司將有較弱的土地收購能力,土地市場將繼續調整,政府資金收入增長將繼續承受壓力。在財政收支壓力下,預計2019年地方政府將繼續調整土地供應步伐,加大土地政策創新力度,提高土地融資能力,增加土地及相關稅收收入。

  從大多數城市的五年土地供應計劃和住宅用地的三年滾動供應計劃來看,只要地方政府控制節奏並完成供應計劃,2019年就有土地供應增長的空間。但由於土地市場的不斷調整,地價會下降,土地流量仍會出現。為此,預計地方政府將加大土地政策的創新力度,通過增加總供給、優化增量、挖掘存量等途徑來提高土地融資能力。

  首先,地方政府將探索創新的土地供應模式。一方面,探索增加土地供應的條件,以產業准入和企業納稅能力為土地出讓條件。另一方面,我們將繼續促進土地的綜合利用和開發。

  二是推進城市更新和存量土地價值挖掘。我國大中城市(包括一二線城市和部分三線城市)經過三十多年的快速發展和建設,無論是在中心城區還是在主城區,都面臨著新的建設用地短缺的問題。繁華商業區、高檔社區與破舊住宅、破舊工業大院並存,具有時代特征。推動市區重建、盤活存量土地,已成為共識。

  一方面,通過補地價來實現工業用地性質的轉變,降低工業用地的比重,搞活低效的工業用地,促進工業鳥籠的發展。針對存量更新改造項目,探索分期支付地價、減輕企業占用土地壓力等政策。另一方面,要加大清理整頓閑置土地的力度,依法按照閑置土地處置辦法收回土地使用權,或是第二次對閑置土地的規劃進行調整,增加分配給新規模的土地數量。

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  三是完善集體建設用地租賃住房建設政策。全面完成農村土地保有權,完成農村土地征地,集體建設土地進入市場,完成農村宅基地改革試點工作,新一輪的土地改革將拉開序幕。集體經營建設用地租賃房建設試點期兩年,改善集體租賃房建設和運行機制,發揮集體經營建設用地的補充效應,新增規模不足。 - 國有建設用地,將成為試點城市地方政府關注的問題。焦點。

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